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Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind Kredite, die in konstanten Raten zurückbezahlt werden. In den Rückzahlungsraten sind Zins und Tilgung gleichermaßen enthalten. Die Raten bleiben bis zur vollständigen Rückzahlung bzw. bis zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist konstant.

Zu den Annuitätendarlehen gehören praktisch alle Ratenkredite und ein erheblicher Teil der auf dem deutschen Markt abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen. Charakteristisch für ein Annuitätendarlehen ist die Zusammensetzung der laufenden Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil an der Rate nimmt mit jeder geleisteten Zahlung ab. Kongruent dazu steigt der Tilgungsanteil.

Laufzeiten

Die marktüblichen Laufzeiten von Annuitätendarlehen sind abhängig vom Verwendungszweck. Bei Ratenkrediten ohne Zweckbindung sind Laufzeiten von 3 bis 96 Monaten üblich. Ratenkredite mit mehr als 120 Monaten Laufzeit gibt es praktisch nicht.

Anders bei Immobilienkrediten: Die Laufzeit erstreckt sich hier oft auf mehrere Dekaden. Auch Zinsbindungen über 20 bis 25 Jahre sind üblich.

Kreditsummen

Banken vergeben bei Krediten ohne Zweckbindung und grundpfandrechtliche Besicherung  standardmäßig Kredite bis maximal 100.000 Euro. Auf Anfrage und unter bestimmten Voraussetzungen sind allerdings auch größere Beträge möglich. Die Standard-Antragsformulare vieler Banken begrenzen den maximal möglichen Kreditbetrag auf 30.000 bis 75.000 Euro.

Wird ein Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung genutzt, sind naturgemäß weitaus größere Kreditbeträge bis in den siebenstelligen Euro-Bereich möglich.

Verzinsung

Die Höhe des Zinssatzes bei Annuitätendarlehen richtet sich bei Ratenkrediten nach dem Zinsniveau am Kapitalmarkt bei der Kreditaufnahme, der vereinbarten Laufzeit und der Bonität des Kreditnehmers. Einen Überblick über aktuelle Zinssätze bei Ratenkrediten gibt unser nachfolgender Vergleich:

Bei Immobiliendarlehen sind neben dem Zinsniveau vor allem die Dauer der Zinsfestschreibung und der Beleihungsauslauf relevant. Mit der Dauer der Zinsbindung steigt auch der jährliche Zinssatz. Wie stark ein zusätzliches Jahr Zinsbindung den Zinssatz erhöht, hängt von der Zinsstrukturkurve ab. Je steiler diese ansteigt, desto teurer ist die Zinsbindung. Der Finanzierungsrechner von Baufi24 ermöglicht es Ihnen, die Gesamtkosten eines Annuitätendarlehens schnell und einfach zu berechnen:


Ab einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent (das entspricht 54 Prozent des Verkehrswertes) erheben Banken in der Regel Zuschläge auf den Darlehenszinssatz, die für den gesamten Kreditbetrag gelten.

Gebühren

Bei Ratenkrediten ohne Zweckbindung sind Bearbeitungsgebühren und Kontoführungsgebühren möglich, aber keinesfalls zwingend. Diese Gebühren müssen im Effektivzins berücksichtigt werden. Marktübliche Bearbeitungsgebühren betragen zwischen 2 und 5 Prozent der Kreditsumme und werden dieser zugeschlagen und mitfinanziert.

Bei annuitätisch gestalteten Immobilienkrediten fallen neben Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren auch Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages (1,5 Prozent des Kaufpreises) sowie Gebühren für den Eintrag des Darlehens ins Grundbuch an. Diese Gebühren beziehen sich ebenso wie Maklercourtage und Grunderwerbssteuer nur auf Kredite, mit denen ein Kauf oder ein Neubau finanziert wird. Bei Anschlussfinanzierungen fällt für den Übertrag der Grundschuld zu einer anderen Bank eine Gebühr von etwa 0,3 Prozent an.

Sicherheiten

Ratenkredite werden in der Regel ohne besondere Sicherheiten vergeben. Die Bonität des Kreditnehmers dient als Besicherung und wird dementsprechend gründlich überprüft. Neben Angaben zu Einnahmen und Ausgaben sowie bereits bestehenden Verbindlichkeiten im Rahmen der Selbstauskunft holt die Bank mit einer Schufa-Auskunft auch Informationen zum bisherigen Zahlungsverhalten ein.

Zinsbindung

Annuitätendarlehen sind immer mit einer Zinsbindung ausgestattet. Bei Ratenkrediten erstreckt sich diese bis zum Ende der Laufzeit. Bei Immobilienkrediten ist dies nicht immer der Fall.

Häufig wird eine Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, an dessen Ende planmäßig eine Restschuld verbleibt. Zinsbindungen können sich über Zeiträume von 12 Monaten bis hin zu 30 Jahren erstrecken. Besonders häufig werden Festschreibungen über 5 bis 15 Jahre vereinbart. Die Restschuld wird dann entweder mit einem variablen Zinssatz verzinst oder durch ein Anschlussdarlehen mit einer neuen Zinsbindung abgelöst.

Sondertilgung und Kündigung

Annuitätendarlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung können vom Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden. Die Bank darf in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung bis zu 1 Prozent des Ablösesaldos verlangen. Viele Banken ermöglichen auch kostenlose Sonderzahlungen und Kündigungen. Wurde bei der Auszahlung des Kredits eine Bearbeitungsgebühr fällig, ist diese nicht erstattungsfähig.

Annuitätendarlehen mit grundpfandrechtlicher Besicherung können bis zum Ablauf der Zinsbindung grundsätzlich nicht gekündigt werden, sofern der Kreditvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vorsieht. Erst nach Ablauf von 10 Jahren gerechnet ab dem Tag der vollständigen Auszahlung ist eine Kündigung durch den Kreditnehmer erstmals möglich, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Auch vor Ablauf von 10 Jahren ist die Bank zur Zustimmung zu einer Kreditkündigung verpflichtet, sofern der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie (aus welchen Gründen auch immer) veräußert werden soll. Auch die Absage der Bank zu einer Aufstockung des Immobilienkredits zum Zwecke einer Renovierung oder Sanierung begründet ein berechtigtes Interesse.

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, gelten für die Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmte Regeln, die vor allem durch die Rechtsprechung festgesetzt wurden. Bei der Entschädigung muss die Bank in ihrer Kalkulation unterstellen, dass der Kreditnehmer alle vertraglich und gesetzlich festgelegten Möglichkeiten zu kostenlosen Sonderzahlungen bzw. zu einer Kündigung in vollem Umfang genutzt hätte. Zudem muss der Zinssatz für Pfandbriefe anstelle des Zinssatzes für öffentliche Anleihen zugrunde gelegt werden.

Einer Kündigung ohne berechtigtes Interesse müssen Banken nicht zustimmen. Wird der vorzeitigen Rückzahlung dennoch zugestimmt, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festgesetzt werden. Der Vorteil durch die raschere Tilgung wird dabei größtenteils aufgezehrt.

Verwendungszweck

Bei Annuitätendarlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung gibt es in der Regel keinen Verwendungszweck. Ausnahmen stellen Autofinanzierungen und einige Kredite zur Ablösung anderer Verbindlichkeiten dar. in letzterem Fall tilgt die Bank andere Kredite im Auftrag des Kreditnehmers direkt.

Bei Annuitätendarlehen mit Besicherung durch Grundbucheintrag ist der Verwendungszweck in der Regel an die Immobilie geknüpft und dient deren Erwerb oder Erstellung. Annuitätendarlehen dienen häufig auch zur Finanzierung von Renovierungs-und Sanierungsmaßnahmen. Auch dann ist der Verwendungszweck im Detail definiert und die sachgerechte Verwendung des Darlehens muss durch Rechnungen, Verträge etc. nachgewiesen werden.

Vorteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Annuitätendarlehen eliminieren durch die Zinsfestschreibung das Zinsänderungsrisiko. Besonders während einer Niedrigzinsphase ist das ein großer Vorteil, weil sich günstige Konditionen für einen langen Zeitraum fixieren lassen.

Durch die konstanten Raten lässt sich die Belastung durch den laufenden Kapitaldienst darüber hinaus besonders gut kalkulieren. In den ersten Jahren ist der Zinsanteil der laufenden Rate bei Annuitätendarlehen sehr hoch, was insbesondere bei Krediten zur Finanzierung nicht selbstgenutzter Immobilien mit steuerlichen Vorteilen verbunden ist.

Nachteile gegenüber anderen Finanzierungsvarianten

Annuitätendarlehen sind ceteris paribus teurer als variabel verzinste Kredite. Der Aufschlag auf den Zinssatz versteht sich gewissermaßen als Versicherungsprämie für die Elimination des Zinsänderungsrisikos.

Bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen führt die Zinsbindung zu Inflexibilität, weil eine vorzeitige Kündigung nicht ohne weiteres bzw. nur zu sehr ungünstigen Konditionen möglich ist. Wird ein Annuitätendarlehen während einer Hochzinsphase aufgenommen können Kreditnehmer zudem nicht von sinkenden Zinsen profitieren.

Steuerliche Besonderheiten

Sofern eine Grundlage für die steuerliche Geltendmachung der angefallenen Sollzinsen  existiert, ist diese Geltendmachung auch bei Annuitätendarlehen möglich. Beispiele sind etwa die Finanzierung einer nicht zur Selbstnutzung bestimmten Immobilie oder Darlehen zur Finanzierung eines Erststudiums. Durch den sinkenden Zinsanteil an der Annuität sinkt auch der steuerlich absetzbare Zinsbetrag.

Wann eignet sich ein Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen eignen sich für Kreditnehmer, die ein bestimmten Vorhaben in konstanten Raten finanzieren und keine Rücksicht auf die Entwicklung des Zinsniveaus während der Laufzeit nehmen möchten. Vor allem bei größeren Kreditbeträgen spielt der Zeitpunkt der Kreditaufnahme allerdings eine wichtige Rolle: In Niedrigzinsphasen sind Annuitätendarlehen sehr viel besser geeignet als in Hochzinsphasen.

Wichtig bei Vergleich und Antrag: Das wichtigste Vergleichskriterium bei Krediten mit Zinsbindung ist der Effektivzinssatz. Je niedriger dieser ist, desto günstiger ist ein bestimmtes Angebot einzustufen. Das gilt auch für eine etwaige Bearbeitungsgebühr, die im Effektivzins enthalten ist und Kündigungen teuer macht.

Die Konditionen bei Kündigung und Sondertilgung sind ein weiteres wichtiges Vergleichsmerkmal. Besonders bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen müssen flexible Gestaltungsmöglichkeiten mit einem Aufschlag auf den Zinssatz bezahlt werden. Hier gilt es Kosten und Nutzen gegeneinander abzuwägen.

Annuitätendarlehen beantragen

Der Antrag kann online, per Telefon oder in einer Filiale der Bank oder des Baugeldvermittlers gestellt werden. Wird mit dem Annuitätendarlehen eine Immobilie finanziert, können Antragsteller sich eine kurzfristige, kostenlose Zinsgarantie sichern: Unterbreitet die Bank ein Angebot, ist dieses in der Regel zwei Wochen gültig, auch wenn sich die Zinssätze am Markt zwischenzeitlich deutlich ändern.

Wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen zum Zweck einer Immobilienfinanzierung interessieren, können Sie sich über das nachfolgende Formular ein kostenloses und unverbindliches Angebot erstellen lassen: