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Kredit

Kredit ist ein Oberbegriff für eine Vielzahl unterschiedlicher Darlehen. Mit einem Kredit kann grundsätzlich alles finanziert werden. Privathaushalte nutzen Kredite zur Finanzierung von Immobilien und Fahrzeugen sowie zu Konsumanschaffungen  oder zum allgemeinen Lebensunterhalt.

Neben Verbraucherkrediten  ohne Zweckbindung und grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, um die es an dieser Stelle gehen soll, existieren zahlreiche weitere Kreditformen. Gewerbliche Finanzierungen für betriebliche Investitionen zählen ebenso dazu wie Pfandkredite, Wertpapierkredite oder Policendarlehen.

Laufzeiten

Die Laufzeit eines Kredits kann  zwischen Kreditnehmer und Bank grundsätzlich frei vereinbart werden. Für Ratenkredite ohne bestimmten Verwendungszweck sind Laufzeiten von 6 bis 96 Monaten üblich. Einzelne Banken ermöglichen auch 120 Monate Laufzeit.

Bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, mit denen eine Immobilie finanziert wird, sind auch sehr viel längere Laufzeiten bis hin zu 30 oder sogar 40 Jahren möglich.

Kreditsummen

Banken bieten Ratenkredite ab 500 Euro Nettokreditbetrag an. Die Obergrenze liegt bei den meisten Banken nicht höher als 100.000 Euro. Viele Institute begrenzen den maximal möglichen Kreditbetrag auch auf sehr viel kleinere Summen zwischen 30.000 und 75.000 Euro. Welche Banken dabei besonders günstige Kreditzinsen bieten, zeigt unser Kreditvergleich:

Immobilienkredite lauten naturgemäß auf größere Kreditbeträge, weil sich wegen der anfallenden Kosten eine Kreditaufnahme erst im fünfstelligen Bereich lohnt und die Finanzierung einer Immobilie leicht sechs- oder sogar siebenstellige Beträge erfordert. Da Immobilienkredite durch einen Eintrag der Bank ins Grundbuch besichert sind, gibt es nach oben hin praktisch keine Betragsgrenze.

Gebühren

Viele Banken erheben eine Bearbeitungsgebühr. Bei Ratenkrediten sind hier 2 bis 5 Prozent des Nettokreditbetrags üblich. Zusätzlich können Gebühren für die Kontoführung anfallen. Fällt eine Gebühr im Vertragsverlauf zwingend an, muss sie im Effektivzins Berücksichtigung finden.

Das gilt nicht für Gebühren, die im Fall nachträglicher Änderungen am Kreditvertrag und einem von diesem abweichenden Tilgungsverlauf anfallen. Bei einer vorzeitigen Kündigung können Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von bis zu 1 Prozent des Ablösesaldos verlangen. Viele Banken stellen zusätzliche Entgelte für die Bearbeitung des Kündigungswunsches in Rechnung.

Bei Immobilienkrediten fallen zusätzliche Gebühren für den Eintrag des Darlehens ins Grundbuch an. Wird eine Grundschuld im Umfang vom 300.000 Euro eingetragen und kommt die gängige 10/10-Regel zur Anwendung, belaufen sich die Gebühren für das Grundbuchamt auf 507 Euro.

Weitere Kosten fallen für den von einem Notar erstellten Antrag auf die Eintragung der Grundschuld an. Bei 300.000 Euro Nettokreditbetrag belaufen sich diese Kosten auf etwa 250 Euro. Zusätzlich können Kosten für weitere im Zusammenhang mit der Eintragung der Grundschuld erforderliche notarielle Beglaubigungen anfallen.

Viele Banken stellen Kreditnehmern zudem Gebühren für die Wertermittlung in Rechnung. Juristisch betrachtet sind diese Gebühren zwar höchst umstritten, weil die korrekte Ermittlung des Objektwertes im Interesse der Bank liegt. Dennoch sind Schätzgebühren üblich.

Ein weiterer wichtiger Kostenpunkt betrifft die Erwerbsnebenkosten.  Diese setzen sich aus den Gebühren für den notariell beglaubigten Kaufvertrag, einer eventuellen Maklercourtage und der Grunderwerbssteuer zusammen.

Die Notargebühren betragen 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Maklercourtage beläuft sich meistens auf 3,38 Prozent des Kaufpreises, kann regional allerdings erheblich variieren. Das gilt auch für die Grunderwerbssteuer, die seit einigen Jahren von den Bundesländern festgelegt wird. In den meisten Bundesländern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises, in einigen liegt sie deutlich darüber.

Verzinsung

Bei Ratenkrediten ohne Zweckbindung und grundpfandrechtliche Besicherung richtet sich die Höhe des Zinssatzes nach der  Laufzeit, der Bonität des Kreditnehmers und dem allgemeinen Zinsniveau. Der Zinssatz fällt umso höher aus, je länger die Laufzeit und je niedriger die Bonitätseinstufung ist.

 Ein erheblicher Teil der in Deutschland abgeschlossenen Ratenkredite wird allerdings bonitätsunabhängig verzinst. Dann gilt für alle Kreditnehmer mit einer für die Kreditbewilligung ausreichenden Bonität derselbe Zinssatz.

Der Zinssatz von Immobilienkrediten richtet sich nach der Höhe des Beleihungsauslaufes, dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt sowie der Dauer der Zinsbindung. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger ist der Kreditzins.

Eins kritisches Niveau ist dabei ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent (das entspricht etwa 54 Prozent des Verkehrswertes). Geht der Beleihungsauslauf über diesen Wert hinaus, fallen für den gesamten Kredit höhere Zinsen an.  Dieser Umstand ist auf Bedingungen bei der Refinanzierung

urückzuführen: Banken können Immobilienkredite über die Emission von Pfandbriefen refinanzieren und in deren Deckungsstock einfließen lassen, solange der Beleihungsauslauf 60 Prozent nicht überschreitet.

Das allgemeine Zinsniveau ist für Raten- und Immobilienkredite wichtig. Bei variabel verzinsten (Immobilien-)Darlehen wirkt  es sich bis zur Tilgung auf die Konditionen aus. Bei Ratenkrediten und Immobilienkrediten mit Zinsbindung ist das Zinsniveau dagegen nur zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme relevant.

Wird eine Zinsbindung vereinbart, fällt der Zinssatz zu Beginn der Finanzierung höher aus als es bei einer variablen Verzinsung der Fall wäre. Der Kostenaufschlag kann als Versicherungsprämie interpretiert werden, die den Kreditnehmer vor steigenden Finanzierungskosten infolge steigender Kapitalmarktzinsen schützt.

Sicherheiten

Ratenkredite ohne Zweckbindung werden ohne besondere Sicherheiten vergeben. Als Sicherheit dient die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, die anhand von einer Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben sowie einer Schufa-Auskunft geprüft wird.

Bei Immobilienkrediten dient die finanzierte Immobilie selbst als Sicherheit. Ihr Wert muss deshalb höher sein als der ausgereichte Kreditbetrag. Käufer und Bauherren müssen mindestens 10 Prozent der Bau- oder Erwerbskosten sowie die gesamten Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen.

Zinsbindung

Ratenkredite sind praktisch immer mit einer Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit ausgestattet. Auch bei einer zwischenzeitlichen Aussetzung der Ratenzahlung kommt es nicht zu einer variablen Verzinsung. Kreditnehmer tragen deshalb kein Zinsänderungsrisiko.

Immobilienkredite können variabel verzinst oder mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet werden. Bei einer variablen Verzinsung leitet sich der Kreditzins aus einem vertraglich vereinbarten Referenzzinssatz an. Dabei handelt es sich häufig um den 3-Monats-Euribor. Variabel verzinste Kredite bergen ein Zinsänderungsrisiko. Dieses muss sich allerdings nicht zwingend zulasten des Kreditnehmers auswirken: Sinken die Kapitalmarktzinsen, reduziert dies auch die Finanzierungskosten.

Zinsfestschreibungen können sich auf prinzipiell beliebige Zeiträume von bis zu 30 Jahren erstrecken. Es kann auch nachträglich eine Zinsbindung vereinbart werden, wenn bereits ein Variabel verzinstes Darlehen aufgenommen wurde und der Kreditnehmer das Zinsniveau zu einem bestimmten Zeitpunkt für günstig hält oder das Zinsänderungsrisiko nicht mehr tragen will.

Sondertilgung und Kündigung

Kredite ohne grundpfandrechtliche Besicherung können durch den Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden. Auch Sonderzahlungen sind jederzeit möglich. Im Darlehensvertrag ist für den Fall einer Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass diese 1 Prozent des Ablösesaldos nicht überschreiten darf. Bei einer Restlaufzeit von weniger als 12 Monaten liegt die gesetzliche Obergrenze bei 1 Prozent des Ablösesaldos.

Bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen mit Zinsfestschreibung sind Sonderzahlungen sowie eine vorzeitige Kündigung grundsätzlich nicht möglich, sofern dies im Darlehensvertrag nicht anders vereinbart wurde. Nach Ablauf von 10 Jahren nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens haben Kreditnehmer allerdings das Recht zur Kündigung, auch wenn die Zinsbindung noch läuft. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.

Einer vorzeitigen Kündigung von Immobilienkrediten mit Zinsbindung muss von der Bank genehmigt werden, wenn der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert werden  soll. Bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Bei der Bemessung der Entschädigung muss die Bank davon ausgehen, dass der Kredit nach Ablauf von 10 Jahren kostenlos gekündigt worden wäre und dass zudem alle vertraglich vereinbarten Sonderzahlungen in voller Höhe genutzt worden wären. Die Bank muss zudem den Zinssatz für Pfandbriefe anstelle des Zinssatzes für öffentliche Anleihen zugrunde legen. Da dieser Zinssatz in der Regel höher ist, drückt dies die Entschädigung.

Liegt kein berechtigtes Interesse vor muss die Bank einer Kündigung nicht zustimmen. Stimmt ein Institut  der Kündigung dennoch zu, kann es die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festlegen. Das gilt nicht, wenn im Darlehensvertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen oder einer kompletten vorzeitigen Rückzahlung vereinbart wurde. Viele Banken ermöglichen kostenlose Sonderzahlungen zwischen 5 und 10 Prozent des Darlehenssaldos pro Jahr. Tendenziell gilt, dass Kreditnehmer für zusätzliche Flexibilität einen Aufschlag auf den Zinssatz zahlen müssen.

Verwendungszweck

Ratenkredite werden in der Regel ohne Zweckbindung ausbezahlt. Kreditnehmer können bestehende Schulden ablösen oder beliebige Konsumanschaffungen finanzieren. Ein Verwendungszweck wird in der Regel nur bei Autofinanzierungen festgelegt, bei denen das finanzierte Fahrzeug als Sicherheit für den Kredit dient.

Üblich sind Zweckbindungen auch bei Krediten, die zur Ablöse anderer Darlehen dienen. In diesem Fall zahlt die Bank den Kredit nicht an den Kreditnehmer aus sondern löst direkt Kredite bei anderen Banken (oder auch im eigenen Haus) ab.

Immobilienkredite werden immer mit einer Zweckbindung ausbezahlt, die sehr streng überwacht wird. Darlehen dürfen ausschließlich für den Bau und Erwerb eines bestimmten Objekts verwendet werden. Die Verwendung ist durch die Vorlage von Kaufverträgen, Rechnungen und anderen  geeigneten Dokumenten nachzuweisen.

Kreditanbieter

Kredite werden nicht nur von Banken und Sparkassen, sondern auch von Kreditvermittlern angeboten. Darüber hinaus existieren einige Peer2Peer-Kreditplattformen, über die Privatpersonen Kredite an andere Privatpersonen vergeben.

Immobilienkredite mit grundpfandrechtlicher Besicherung sind zusätzlich auch über Bausparkassen erhältlich. Bauspardarlehen werden im Rahmen von Bausparverträgen vergeben, in die zuvor längere einbezahlt wird. Der günstige Zinssatz von Bauspardarlehen resultiert aus dem Verzicht des Sparers auf einen Großteil der Guthabenverzinsung.

Steuerliche Gesichtspunkte

Die im Rahmen einer Finanzierung anfallenden Sollzinsen können unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Möglich ist dies zum Beispiel bei Immobilienkrediten, sofern diese der Finanzierung einer nicht zur Selbstnutzung durch den Kreditnehmer finanzierten Immobilie dienen. Auch die Zinsen von Studienkrediten sind steuerlich absetzbar, solange der entsprechende Freibetrag (4000 Euro jährlich für Ausbildungskosten) nicht ausgeschöpft ist.

Wann eignet sich ein Kredit?

Kredite sind in vielen Situationen unverzichtbar. Das gilt insbesondere für Immobilienkredite, weil ein Haus oder eine Wohnung in den seltensten Fällen aus freien  Mitteln finanziert werden können.  Auch dringend benötigte Anschaffungen oder größere Konsumvorhaben lassen sich nur mit einem Kredit zeitnah finanzieren. Ein Kredit eignet sich deshalb grundsätzlich immer, wenn ein bestimmtes Vorhaben mit entweder wirtschaftlichem Sinn oder persönlichem Nutzen ansteht.

Ein Kredit eignet sich nicht, wenn das Darlehen die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers übersteigt oder seinen finanziellen Spielraum empfindlich und dauerhaft einschränkt. Ein zu großer Immobilienkredit kann ebenso wie wirtschaftliche Existenz bedrohen wie eine überdimensionierte Studienfinanzierung. Auch zu viele Konsumkredite können eine Gefahr darstellen, wenn sie eine Überschuldung begünstigen.

Wichtig bei Vergleich und Antrag

Die am Markt erhältlichen Konditionen unterscheiden sich zwischen den verschiedenen Anbietern deutlich. Das gilt für Ratenkredite genauso wie für Immobilienfinanzierungen. Tendenziell sind Direktbanken bei allen Kreditarten günstiger als Filialbanken.

Bei Immobilienkrediten sind Baugeldvermittler sehr häufig die beste Wahl, weil sie Angebote von dutzenden Banken weiterleiten können und diese ihren Vertriebspartnern oft Sonderkonditionen zur Verfügung stellen. Einfache Ratenkredite sind bei Kreditvermittlern dagegen selten günstiger als bei Banken.

Das wichtigste Vergleichskriterium ist der Effektivzinssatz, weil in diesem alle regelmäßigen Kosten enthalten sein müssen. Auch die Zusammensetzung des effektiven Jahreszinssatzes spielt eine Rolle. Eine hohe Bearbeitungsgebühr macht vorzeitige Kündigungen teuer, weil sie nicht erstattet wird.

Besonders bei Immobilienkrediten mit Zinsbindung sollten Kreditnehmer beim Vergleich auch auf mögliche Sondertilgungen achten. Die lange Laufzeit und das große Volumen von Immobilienfinanzierungen machen spätere Gestaltungsmöglichkeiten sehr wertvoll.

Kredit beantragen

Kredite können online genauso beantragt werden wie per Telefon und in einer Filiale vor Ort. Zusätzlich zum Antrag sind  weitere Schritte notwendig. Bei Ratenkrediten muss ein Einkommensnachweis an die Bank gesendet werden.

Das gilt auch bei Kreditanträgen im Internet, auf die eine sofortige Zusage folgt. Bei dieser handelte es sich um eine elektronisch gestützte Entscheidung ohne rechtlich bindenden Status. Bei Kreditanträgen über das Internet und per Telefon müssen Neukunden sich zudem per Postident-Verfahren identifizieren.

Bei Immobilienkrediten sind zusätzlich eine Beglaubigung des Kaufvertrages und ein Eintrag des Darlehens ins Grundbuch erforderlich.